Duas decisões judiciais e seus impactos no mercado imobiliário

Após anos de recuperação desde a crise de 2014-2015, o mercado imobiliário brasileiro vive um cenário de insegurança jurídica. Duas decisões judiciais recentes ameaçam comprometer a carteira de recebíveis das incorporadoras.

A primeira decisão trata da impossibilidade de correção monetária mensal em parcelamentos inferiores a 36 meses. A Lei 10.931/2004 estabelece que contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses admitem correção mensal por índices como o INCC. Para prazos menores, a correção deve ser anual.

Incorporadoras vinham incluindo parcelas irrisórias (R$ 100, por exemplo) para estender artificialmente o prazo contratual acima de 36 meses, permitindo a correção mensal. Os tribunais, especialmente o TJSP, consideraram estas manobras abusivas e determinaram não apenas a anulação das cláusulas, mas também a restituição em dobro dos valores cobrados.

Embora a decisão esteja tecnicamente correta, ela ignora a questão econômica: em períodos de inflação elevada, quem deve suportar o risco de variação de custos durante a construção? Na prática, o Judiciário transfere integralmente o risco inflacionário para as incorporadoras, que precisam precificar este risco no momento do lançamento, elevando os preços iniciais.

A segunda decisão tem impacto ainda maior. Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu pela prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), limitando a retenção a 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato, independentemente das múltiplas rubricas previstas na lei.

Para entender a gravidade, é preciso revisitar o contexto. Durante a crise de 2014-2015, estatísticas indicaram que 41 de cada 100 imóveis vendidos foram devolvidos. A ausência de parâmetros legais objetivos gerou enorme insegurança e judicialização massiva. Foi neste cenário que surgiu a Lei do Distrato, estabelecendo regras claras: retenção de até 50% na incorporação e multa de até 10% do valor atualizado em loteamentos, além de permitir restituição parcelada.

A Lei 13.786/2018 buscava enfrentar o problema de raiz: a própria possibilidade de distrato imotivado, que representa enorme insegurança jurídica para o setor.

Na prática, o distrato com baixo custo de saída funciona como uma opção financeira gratuita: o comprador paga 10-25% do valor do imóvel durante a construção e, ao final, decide se fica com o bem (caso tenha valorizado) ou "devolve" recuperando 75-90% do pago. É como se fosse possível comprar uma ação pagando apenas 10% do preço, esperar dois anos para ver se ela valorizou, e então decidir se completa a compra ou simplesmente pede a maior parte do dinheiro de volta ao vendedor.

A questão não é o percentual de retenção. O problema estrutural é a própria possibilidade de desistência imotivada de contratos de compra e venda de imóveis. Desde 2000, consolidou-se no Judiciário brasileiro o entendimento de que o adquirente pode desistir livremente, sem motivação ou justa causa.

O discurso de proteção ao "consumidor vulnerável" ignora que há diferenças fundamentais entre o comprador de boa-fé que sofre perda de emprego, o investidor-especulador altamente alavancado, e o oportunista estratégico que entra em múltiplos lançamentos tratando o distrato como opção gratuita.

Consequências práticas imediatas
As decisões criam uma série de problemas concretos para o setor:

• Aumento de preços: para compensar riscos não precificáveis, incorporadoras elevarão valores de lançamento. Compradores sérios pagarão mais caro para subsidiar especuladores com opção barata de saída.

• Redução da oferta: projetos marginalmente viáveis deixarão de ser lançados, reduzindo a oferta total de habitação justamente quando o país enfrenta enorme déficit habitacional.

• Alongamento artificial de prazos: para permitir correção mensal, incorporadoras podem estender prazos contratuais além do necessário, aumentando prazo de produção, custos e preços.

• Judicialização crescente: sem parâmetros claros e com jurisprudência oscilante, mais casos irão ao Judiciário, aumentando custos para todos.

O risco de nova crise setorial

O cenário mais preocupante é a possibilidade de nova crise. Se compradores perceberem que podem desistir com perdas limitadas (25%), e se o mercado entrar em ciclo de baixa, pode ocorrer corrida de distratos e grandes prejuízos ao setor.

Diferentemente de 2014-2015, quando a crise veio de choque macroeconômico externo, desta vez seria induzida pela própria jurisprudência, que removeu instrumentos de proteção que foram construídos para evitar uma nova onda de distratos.

A urgência do debate econômico

As decisões judiciais tratam de hierarquia entre CDC e leis especiais, mas ignoram completamente análise de causas e impacto sistêmico. O mercado imobiliário não pode ser tratado como mera relação de consumo. É setor de alta alavancagem, longos ciclos, com externalidades significativas e sensível a ciclos macroeconômicos.

É urgente que o debate incorpore perspectivas de economia e regulação. A solução passa por uniformização das decisões judiciais e distinção entre perfis de adquirentes (comprador para moradia versus investidor), e exigência de motivação para distrato imotivado.

As decisões criaram insegurança exatamente quando o setor mostrava recuperação. Sem resposta coordenada entre Judiciário, Legislativo e mercado, o risco de nova onda de distratos e crise setorial é real, prejudicando principalmente quem mais precisa: famílias que buscam, legitimamente, adquirir sua moradia.