Aluguel na reforma tributária: quem pagará o novo imposto?

A reforma tributária, que entra em vigor gradualmente a partir de 2026, vai transformar a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil. A locação passa a ser tratada como operação de consumo, e grandes proprietários estarão sujeitos ao novo imposto IVA dual, que une:

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual e municipal

As alíquotas ainda não foram definidas, mas já está claro quem deverá pagar o imposto: uma parte dos locadores, conforme o volume de imóveis e de receita anual ou mensal. E os custos poderão ser repassados aos locatários, ao menos parcialmente.

Em 2026, o sistema entra em fase de testes. Não haverá cobrança do imposto ainda, mas haverá obrigação de o proprietário informar os valores ao governo. Quem não informar pode ser multado. O pagamento efetivamente começará em 2027, de forma reduzida, com o pagamento das alíquotas totais em 2033.

Na prática, parte dos locadores de imóveis passarão a ser contribuintes diretos do CBS e do IBS.

Veja as explicações dos advogados Raquel Queiroz Braga, Lívia Suzana, Henrique Anders e Luís Fábio Mandina, participantes de uma imersão sobre o tema na sede da Loft, com representantes de imobiliárias, no final de outubro. Os advogados são especialistas tributários, com atuação no mercado imobiliário.

Eles pontuaram que as imobiliárias devem estar bem informadas para que consigam orientar seus clientes proprietários.

Quem vai pagar o novo imposto sobre aluguel

O enquadramento do locador como contribuinte depende de duas regras:

Regra do Retrovisor (anual)

Regra Mensal (pontual)

Em ambos os casos, é necessário que o proprietário tenha 4 imóveis ou mais alugados. A quantidade é determinante.

1. Regra do Retrovisor (renda anual)

A regra do retrovisor verifica o total recebido em aluguéis no ano anterior.

Se o locador recebeu acima de R$ 240 mil no ano (cerca de R$ 20 mil/mês), e tem 4 ou mais imóveis, ele será considerado contribuinte no ano seguinte inteiro.

Exemplo:
Recebeu R$ 260 mil em 2025 → será contribuinte em 2026 (mesmo que a renda diminua em 2026).

Em 2026, como é ano de testes, o contribuinte declara, mas não paga.
Se mantido o padrão de receita, a partir de 2027, passa a pagar uma alíquota reduzida.

2. Regra Mensal (renda pontual)

Mesmo que o locador não alcance os R$ 240 mil no ano, ele pode se tornar contribuinte em um mês se:

Em um mês receber acima de R$ 24 mil

Possui 4 imóveis ou mais alugados.

Nesse caso, a tributação vale apenas nos meses em que o valor for superado.

Exemplo:
Recebeu R$ 24,1 mil em junho de 2026 → contribuinte em junho.
Se em julho voltar abaixo, não recolhe em julho.

Resumo rápido

Quem será impactado e quem fica isento

Isentos (continuam fora):

• Quem tem até 3 imóveis alugados, independentemente do valor
• Quem recebe até R$ 240 mil/ano e 4 imóveis ou mais
• Pequenos locadores, como aposentados que alugam 1 ou 2 imóveis